Una de las vías más comunes para aumentar el patrimonio personal son los bienes que se heredan. El año pasado se adjudicaron en España 348.463 herencias, mientras que 54.865 personas renunciaron a recibir el legado que les correspondía. “En los casos en los que el heredero sabe de antemano que asumirá más deuda que patrimonio, se repudia”, explica María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado. Otras veces, aunque a priori el saldo sea positivo, los conflictos familiares acaban siendo un obstáculo tan difícil de sortear que una de las partes termina vendiendo su título sucesorio.

Es en este punto cuando entran en juego las empresas especializadas en comprar herencias y proindivisos, es decir, partes de bienes inmuebles indivisibles, como una casa, un piso, un local o una nave industrial. Una actividad que, según explica Francisco José Orduña, cofundador de Division Home, “desgraciadamente va a la alza porque cada vez hay más desencuentros familiares”. Las trifulcas entre parientes se dan sobre todo cuando la última voluntad del difunto es legar un único bien a varios herederos. [En este sentido, cabe recordar el consejo del abogado especialista en sucesiones Alejandro Ebrat Picart: “Nunca dejes una propiedad a repartir a tus hijos”]

Al menos la mitad de los bienes inmuebles que acaban en manos de las compañías de proindivisos son objeto de litigio porque un copropietario se niega a vender. Suelen proceder de familias peleadas y en ocasiones, aunque menos frecuente, de parejas que se divorcian, así como inversores que se enfrascaron en una operación de compraventa sin demasiado conocimiento del riesgo que asumían y copropietarios con necesidad de liquidez. Otra casuística es la de personas que se sienten abrumadas por el importe de los tributos que tienen que pagar al heredar: “Por ejemplo, me vinieron a ver dos personas que habían heredado varios inmuebles de un tío y les reclamaban 1,5 millones de euros en impuestos, un montante insólito para ellas”, recuerda Pascual Navarro, de Heredex.

En todo caso, el negocio se sustenta fundamentalmente de los conflictos que genera dejar una vivienda a repartir entre varios familiares, sobre todo en un contexto como el actual de grave crisis habitacional, lo que explica que en numerosas ocasiones la parte que no quiere vender sea la que vive en el bien inmueble o bien un hijo o nieto suyo. “Es un problema enorme. En el 90% de los casos que nos llegan alguien se ha metido en el piso sin pagar nada y no se quiere ir, y cada vez ocurre más”, dilucida Navarro.

Para evitar situaciones como esta, recomienda a los que legan que contraten una renta vitalicia, vendan la propiedad y se queden con el usufructo de la vivienda hasta que fallezcan. “Así, al final lo que se reparte entre los herederos es dinero, y eso suele evitar conflictos”, asevera. “He visto muchos casos de familias —que incluso el día antes del fallecimiento parecían unidas— que acaban peleadas”.

Pone el ejemplo de una vivienda ubicada en Santa Coloma de Gramenet (Barcelona) que describe como “una ratonera” que llegó a tener hasta 22 propietarios a la vez. El difunto legó la vivienda -de poco valor- a unos familiares, que también fallecieron, por lo que acabó en manos de sus respectivos hijos, y así sucesivamente. El que tenía la llave permitió que su hija viviera allí como ocupa, donde todavía sigue. La empresa entró como copropietaria en el inmueble en el 2020 y actualmente posee la mayoría de la propiedad. Espera que el proceso judicial -que terminará en subasta pública- se acabe resolviendo.

Vender en estas circunstancias puede devaluar el valor de mercado de un bien inmueble a la mitad. Las operaciones suelen solucionarse a largo plazo, entre cuatro y siete años a causa de la lentitud de los procesos judiciales, por lo que las empresas que se dedican a esta actividad deben tener “pulmón financiero” y asumir mucho riesgo, sostienen fuentes del sector. En el caso de Catalunya, donde los grandes tenedores pagan un tipo del 20% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el coste de la operación se dispara, y los vendedores obtienen ofertas menos competitivas.

Más allá de las razones económicas, “la parte que se opone a la venta muchas veces se considera más heredera que las demás por la relación que tenía con el difunto o por haberle dedicado más atención”, comenta Orduña. Sin embargo, su postura acaba perjudicando a todos los propietarios. No quiere vender ni tampoco quiere (o no está en disposición) de comprar la parte indivisa que no le pertenece. No hay que olvidar en este sentido que los copropietarios siempre tienen derecho prioritario a compra antes que cualquier tercero, bajo las mismas condiciones económicas.

“Al final todo esto se produce por desavenencias personales, porque si los copropietarios llegaran a un acuerdo podrían vender por el 100% del valor de mercado”, agrega. Pero cuando una de las partes obstaculiza la venta, “la única opción que existe es plantear una demanda judicial para disolver la cosa común y que el bien inmueble pase a subasta pública, donde el precio de la compraventa será incierto”. Y en estas circunstancias es habitual que la parte con prisa en deshacerse del bien heredado decida vender a un módico precio.