Una de les vies més comunes per augmentar el patrimoni personal són els béns que s’hereten. L’any passat es van adjudicar a Espanya 348.463 herències, mentre que 54.865 persones van renunciar a rebre el llegat que els corresponia. “En els casos en què l’hereu sap per endavant que assumirà més deute que patrimoni, es repudia”, explica María Teresa Barea, portaveu del Consell General del Notariat. Altres vegades, encara que a priori el saldo sigui positiu, els conflictes familiars acaben sent un obstacle tan difícil d’esquivar que una de les parts acaba venent el títol successori.
És en aquest punt quan entren en joc les empreses especialitzades a comprar herències i proindivisos, és a dir, parts de béns immobles indivisibles, com ara una casa, un pis, un local o una nau industrial. Una activitat que, segons explica Francisco José Orduña, cofundador de Division Home, “desgraciadament va a l’alça perquè cada cop hi ha més desavinences familiars”. Les baralles entre parents es donen sobretot quan l’última voluntat del difunt és arribar un únic bé a diversos hereus. [En aquest sentit, cal recordar el consell de l’advocat especialista en successions Alejandro Ebrat Picart: “No deixis mai una propietat a repartir els teus fills”]
Almenys la meitat dels béns immobles que acaben a les mans de les companyies de proindivisos són objecte de litigi perquè un copropietari es nega a vendre. Solen procedir de famílies barallades i de vegades, encara que menys freqüent, de parelles que es divorcien, així com inversors que es van embrancar en una operació de compravenda sense gaire coneixement del risc que assumien i copropietaris amb necessitat de liquiditat. Una altra casuística és la de persones que se senten aclaparades per l’import dels tributs que han de pagar en heretar: “Per exemple, em van venir a veure dues persones que havien heretat diversos immobles d’un oncle i els reclamaven 1,5 milions d’euros en impostos, un muntant insòlit per a elles”, recorda Pascual Navarro, Hered.
En tot cas, el negoci se sustenta fonamentalment dels conflictes que genera deixar un habitatge a repartir entre diversos familiars, sobretot en un context com l’actual de greu crisi habitacional, fet que explica que en nombroses ocasions la part que no vol vendre sigui la que viu al bé immoble o bé un fill o nét seu. “És un problema enorme. En el 90% dels casos que ens arriben algú s’ha ficat al pis sense pagar res i no se’n vol anar, i cada vegada passa més”, dilucida Navarro.
Per evitar situacions com aquesta, recomana als que arribin que contractin una renda vitalícia, venguin la propietat i es quedin amb l’usdefruit de l’habitatge fins que morin. “Així, al final el que es reparteix entre els hereus són diners, i això sol evitar conflictes”, assevera. “He vist molts casos de famílies –que fins i tot el dia abans de la mort semblaven unides– que acaben barallades”.
Posa l’exemple d’un habitatge ubicat a Santa Coloma de Gramenet (Barcelona) que descriu com “una ratera” que va arribar a tenir fins a 22 propietaris alhora. El difunt va llegar l’habitatge -de poc valor- a uns familiars, que també van morir, i va acabar en mans dels seus respectius fills, i així successivament. El que tenia la clau va permetre que la seva filla hi visqués com ocupa, on encara segueix. L’empresa va entrar com a copropietària a l’immoble el 2020 i actualment té la majoria de la propietat. Espera que el procés judicial –que acabarà en subhasta pública– s’acabi resolent.
Vendre en aquestes circumstàncies pot devaluar el valor de mercat dun bé immoble a la meitat. Les operacions solen solucionar-se a llarg termini, entre quatre i set anys a causa de la lentitud dels processos judicials, de manera que les empreses que es dediquen a aquesta activitat han de tenir “pulmó financer” i assumir molt de risc, sostenen fonts del sector. En el cas de Catalunya, on les grans forquilles paguen un tipus del 20% a l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), el cost de l’operació es dispara i els venedors obtenen ofertes menys competitives.
Més enllà de les raons econòmiques, “la part que s’oposa a la venda moltes vegades es considera més hereva que les altres per la relació que tenia amb el difunt o per haver-hi dedicat més atenció”, comenta Orduña. Tot i això, la seva postura acaba perjudicant tots els propietaris. No vol vendre ni tampoc vol (o no està en disposició) comprar la part indivisa que no li pertany. Cal no oblidar en aquest sentit que els copropietaris sempre tenen dret prioritari a compra abans que qualsevol tercer, sota les mateixes condicions econòmiques.
“Al final tot això es produeix per desavinences personals, perquè si els copropietaris arribessin a un acord podrien vendre pel 100% del valor de mercat”, afegeix. Però quan una de les parts obstaculitza la venda, “l’única opció que hi ha és plantejar una demanda judicial per dissoldre la cosa comuna i que el bé immoble passi a subhasta pública, on el preu de la compravenda serà incert”. I en aquestes circumstàncies és habitual que la part amb pressa a desfer-se del bé heretat decideixi vendre a un preu mòdic.
Quan vendre l’herència és l’única sortida
Una de les vies més comunes per augmentar el patrimoni personal són els béns que s’hereten. L’any passat es van adjudicar a Espanya 348.463 herències, mentre que 54.865 persones van renunciar a rebre el llegat que els corresponia. “En els casos en què l’hereu sap per endavant que assumirà més deute que patrimoni, es repudia”, explica María Teresa Barea, portaveu del Consell General del Notariat. Altres vegades, encara que a priori el saldo sigui positiu, els conflictes familiars acaben sent un obstacle tan difícil d’esquivar que una de les parts acaba venent el títol successori.
És en aquest punt quan entren en joc les empreses especialitzades a comprar herències i proindivisos, és a dir, parts de béns immobles indivisibles, com ara una casa, un pis, un local o una nau industrial. Una activitat que, segons explica Francisco José Orduña, cofundador de Division Home, “desgraciadament va a l’alça perquè cada cop hi ha més desavinences familiars”. Les baralles entre parents es donen sobretot quan l’última voluntat del difunt és arribar un únic bé a diversos hereus. [En aquest sentit, cal recordar el consell de l’advocat especialista en successions Alejandro Ebrat Picart: “No deixis mai una propietat a repartir els teus fills”]
Almenys la meitat dels béns immobles que acaben a les mans de les companyies de proindivisos són objecte de litigi perquè un copropietari es nega a vendre. Solen procedir de famílies barallades i de vegades, encara que menys freqüent, de parelles que es divorcien, així com inversors que es van embrancar en una operació de compravenda sense gaire coneixement del risc que assumien i copropietaris amb necessitat de liquiditat. Una altra casuística és la de persones que se senten aclaparades per l’import dels tributs que han de pagar en heretar: “Per exemple, em van venir a veure dues persones que havien heretat diversos immobles d’un oncle i els reclamaven 1,5 milions d’euros en impostos, un muntant insòlit per a elles”, recorda Pascual Navarro, Hered.
En tot cas, el negoci se sustenta fonamentalment dels conflictes que genera deixar un habitatge a repartir entre diversos familiars, sobretot en un context com l’actual de greu crisi habitacional, fet que explica que en nombroses ocasions la part que no vol vendre sigui la que viu al bé immoble o bé un fill o nét seu. “És un problema enorme. En el 90% dels casos que ens arriben algú s’ha ficat al pis sense pagar res i no se’n vol anar, i cada vegada passa més”, dilucida Navarro.
Per evitar situacions com aquesta, recomana als que arribin que contractin una renda vitalícia, venguin la propietat i es quedin amb l’usdefruit de l’habitatge fins que morin. “Així, al final el que es reparteix entre els hereus són diners, i això sol evitar conflictes”, assevera. “He vist molts casos de famílies –que fins i tot el dia abans de la mort semblaven unides– que acaben barallades”.
Posa l’exemple d’un habitatge ubicat a Santa Coloma de Gramenet (Barcelona) que descriu com “una ratera” que va arribar a tenir fins a 22 propietaris alhora. El difunt va llegar l’habitatge -de poc valor- a uns familiars, que també van morir, i va acabar en mans dels seus respectius fills, i així successivament. El que tenia la clau va permetre que la seva filla hi visqués com ocupa, on encara segueix. L’empresa va entrar com a copropietària a l’immoble el 2020 i actualment té la majoria de la propietat. Espera que el procés judicial –que acabarà en subhasta pública– s’acabi resolent.
Vendre en aquestes circumstàncies pot devaluar el valor de mercat dun bé immoble a la meitat. Les operacions solen solucionar-se a llarg termini, entre quatre i set anys a causa de la lentitud dels processos judicials, de manera que les empreses que es dediquen a aquesta activitat han de tenir “pulmó financer” i assumir molt de risc, sostenen fonts del sector. En el cas de Catalunya, on les grans forquilles paguen un tipus del 20% a l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), el cost de l’operació es dispara i els venedors obtenen ofertes menys competitives.
Més enllà de les raons econòmiques, “la part que s’oposa a la venda moltes vegades es considera més hereva que les altres per la relació que tenia amb el difunt o per haver-hi dedicat més atenció”, comenta Orduña. Tot i això, la seva postura acaba perjudicant tots els propietaris. No vol vendre ni tampoc vol (o no està en disposició) comprar la part indivisa que no li pertany. Cal no oblidar en aquest sentit que els copropietaris sempre tenen dret prioritari a compra abans que qualsevol tercer, sota les mateixes condicions econòmiques.
“Al final tot això es produeix per desavinences personals, perquè si els copropietaris arribessin a un acord podrien vendre pel 100% del valor de mercat”, afegeix. Però quan una de les parts obstaculitza la venda, “l’única opció que hi ha és plantejar una demanda judicial per dissoldre la cosa comuna i que el bé immoble passi a subhasta pública, on el preu de la compravenda serà incert”. I en aquestes circumstàncies és habitual que la part amb pressa a desfer-se del bé heretat decideixi vendre a un preu mòdic.
(La Vanguardia 24/09/2025)
Entrades recents
Testament